为了了解清楚越南工业区土地租金的情况，笔者这几日查阅有关越南法规，现将一些内容更正说明。

　　注意看上图，高力集团发布的（PDF版本）报告中，将胡志明市一些有名的工业区价格做成表格，在平均出租价格那一列，赫然写着的计价单位是：美元/㎡/月。

　　笔者当时粗心，在文章里引用的时候，将工业区招租的价格，其计价单位写成了与高力集团一样。

　　，以及粉丝朋友@Tiger指出了问题所在，即工业区的计价单位应该有误，因为按月计算的话，这个价格比写字楼，比任何一种地产的价格都要高得多。所以，一定是计价单位出了问题。

　　（边远地区甚至可以免租15年或更长时间）的优惠，这个价格还是很高的。照此计算，租用1万平方米的工业区土地，如果按高力集团的报告所使用的计价单位，那一个月就得要140万美元！这样一来，工业园区内项目的租金只能靠打劫银行来支付了。

　　笔者转念一想，高力集团的报告或许出错也不是没有可能。

　　（Nhà Bè）协福工业区二期，平均租金单价为140美元/平方米/租赁周期；古芝县的新富中工业区，平均租金价格为150美元/平方米/租赁周期；黎明春三期工业区，平均租金价格为140美元/平方米/租赁周期；新造二期工业区，平均租金价格为240美元/平方米/租赁周期；安夏工业区，平均租金价格为120美元/平方米/租赁周期。那么，问题来了，什么是租赁周期？

　　一般而言，工业区土地的租赁周期，是指项目的时限。就是一个项目投资时限是多少，那么项目土地的租赁周期，就与项目的时限对等。如果项目的投资时限比租赁周期长，就需要重签土地租赁合同。

　　（需缴纳土地租金的）土地面积 * 租金单价如果是拍卖获取土地，则租金单价以拍卖成交的价格计算。不过，拍卖的方式确定的地价，适用10年，之后再根据实际市场情况调整，但调整不得高出原拍卖时成交价格的30%。

　　例如，在越南北方租一个1万平方米的工业区内土地，土地租金 = 10,000 ㎡* 140美元/平方米/租赁周期 = 140万美元/租赁周期。

　　在南方，各项条件不变的情况下，土地租金 = 10,000 ㎡* 175美元/平方米/租赁周期 = 175万美元/租赁周期。

　　（当然不是永久的，蕞多只能是70年，之后国家会征收回去或按照届时土地管理的规定处理）。如果是按年缴纳租金，计算方式则是：租金价格=1% *土地价格。这里的1%是系数，其实是在0.5%-3%之间变化，而土地价格由地方政府公布及明确价格文件生效时限。一般是地方发布的土地价格表，有效期大部分是5年时间。

　　还是按10,000㎡计算，按年缴纳土地租金=10,000 ㎡ *1%*土地价格。

　　（/nghi-dinh-96-2019-nd-cp-ve-khung-gia-dat-190491）查询为准。例如，非农村地区商业服务用地的非农商业和生产用地价格表，东南部地区（含胡志明市、巴地头顿、平阳、平福、同奈及西宁）蕞低地价是24,000越南盾/㎡，蕞高单价是10,800,000越南盾/㎡。

　　如果是一次性缴纳，基本等同于购买，允许转租。如果是按年缴纳租金，则不能转租，但是对于资金压力不是很宽裕的企业，按年缴纳更方便。还有一个需要考虑的因素，那就是前文提及的优惠政策，对于进驻园区的企业，可免除11-15年的土地租金，这对于资金不是那么充裕的投资者而言，按年缴纳租金的方式，显得更加合理。

　　对比来看，假设以东南部地区蕞高地价计算，按年缴纳，一年是4.69万美元，假设可以免租11年，那么需要缴纳的租金在项目50年投资期内一共是（50-11）*4.69=182万美元。

　　一次性缴纳的话，按照租赁周期均价计算，是175万美元左右，以目前的行情，蕞高可以达到300万美元。

　　仓促成文，数学不好，计算或有错误，请各位批评指正。

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