原标题：越南土地问题：外国投资者必须要面对的难题

　　越南作为一个外商投资的热门目的地，土地问题是投资者不得不面对的重要议题。在越南，土地属于全体人民，由国家作为所有者的代表进行统一管理。因此，越南的企业和个人并不能真正“拥有”土地，而是可以获得土地使用权。虽然这听起来似乎有些令人担忧，但是在越南土地使用权的管理制度下，外国投资者仍然能够在越南投资设厂，并获得足够的土地使用权以满足其生产经营需求。作为投资者，了解越南土地使用权管理的相关规定和程序，将有助于更好地把握投资机遇，缩小潜在风险，从而在越南的商业领域取得成功。

　　外商投资企业在越南投资，通常可以通过下列方式获得土地使用权进而使用土地。

　　外商投资企业可通过国家划拨土地的方式获得土地使用权。据现行规定，越南政府仅对外商投资企业提供有限的土地划拨。通过国家划拨方式取得土地使用权的外商投资企业，必须缴纳土地使用税。

　　外商投资企业可向越南政府承租土地，用于农业、制造及商业目的，包括基础设施建设、饭店与度假村、出租用住宅等。

　　该种方式是与工业区、产业集群、加工区、高新区或经济区的土地使用权人签订租赁或转租协议。土地使用权人一般是通过政府分配和出租选择获得土地使用权的商事企业。

　　对于外国投资者与越南公司组建合资企业的，越南公司可以将其土地使用权作为资本出资到合资企业。

　　一旦土地使用权被作为资本出资到合资企业，合资企业则获得与直接由政府划拨或从政府租赁土地的土地使用权人享有相同的权利，合资公司可以转让、出租、捐赠、抵押土地使用权，或将土地使用权作为资本投入其他合资公司。

　　上述几种方式中，从工业区租赁土地是最简便的方式，因工业区开发商已经完成必要政府手续，也已向政府支付了土地费用。在其他方式中，向国家租赁土地是最普遍使用的方式。

　　越南土地审批手续看似严格，实际上部门之间职能交叉，容易滋生腐败。土地违规、利用土地政策的漏洞贪污和腐败也是屡见不鲜。越南现行的土地法条文条款不完善，对于外国投资者风险较大。

　　上年11月，越南副总理将向国会提交了《土地法》修订草案，外资企业的土地权益能否得到进一步保障还有待观察。

　　根据越南的现行法律，外国人可以保留50年的土地使用权证书，即土地最长可租赁50年，特殊情况下可租赁70年，而越南国民则可以无限期拥有。值得注意的是，尽管可以自由取得土地使用权，但外国人仍有些特别的限制，如外国人不能拥有某些建筑物超过30%

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